Luật sư tranh tụng cách để xác định bất động sản có tranh chấp hay không
Luật sư tranh tụng cách để xác định bất động sản có tranh chấp hay không
Luật sư tranh tụng cách để xác định bất động sản có tranh chấp hay không
Thứ nhất, bất động sản dự định mua phải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Không bao giờ chấp nhận đặt cọc khi chỉ nhìn thấy GCN photocopy dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bản chính. Lý do là nhiều khả năng bất động sản đó đang bị thế chấp ở ngân hàng hoặc một nơi nào khác nên chủ nhà mới không giữ GCN bản chính.
Thứ hai, kiểm tra về quyền sở hữu tài sản, xem người đứng tên trên GCN để xác định đây là tài sản riêng của một người, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người.
Nếu GCN xác định chỉ có một người đứng tên thì phải kiểm tra người ấy có vợ, chồng hay không, tình trạng hôn nhân hiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phân chia tài sản chung không.
Trường hợp là đồng sở hữu, đồng thừa kế thì cần kiểm tra GCN có ghi đại diện hay không. Nếu mua nhà dự án cũng phải kiểm tra xem ai là chủ sở hữu tài sản và họ đã có quyền đứng bán tài sản hay chưa.
Chính vì vậy, việc xác định pháp lý bất động sản là một trong những giai đoạn cần thiết khi quyết định nhận chuyển nhượng một bất động sản bất kỳ, nhằm tránh những tranh chấp phiền hà, không đáng có.
1.Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng muabán nhà đất
Tranh chấp hợp đồngmua bán nhà đất là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng giữa các bênmua bán nhà đất. Có nhiều cách giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đấtvà một trong số đó là khởi kiện.
* Hợp đồng mua bán nhàđất là cách gọi phổ biến của người dân, theo pháp luật đất đai đây là hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
3 cách giải quyếttranh chấp
Khi xảy ra tranh chấphợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở thì các bên có quyền lựa chọnhình thức giải quyết như sau:
- Thương lượng: Làviệc hai bên tự đàm phán với nhau và đưa ra cách giải quyết mà không cần sự canthiệp của bên thứ ba.
- Hòa giải: Là cáchgiải quyết mà có người trung gian giúp các bên đưa ra phương án giải quyếttranh chấp.
- Khởi kiện: Là cáchgiải quyết tranh chấp tại Tòa án thông qua con đường khởi kiện.
Khoản 2 Điều 3 Nghịquyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:
“Đối với tranh chấp khácliên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đếnquyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chungcủa vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dânxã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụán”
Như vậy, khi xảy ratranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên được khởi kiệnluôn tại Tòa án.
Hồ sơ khởi kiện tranhchấp hợp đồng
Căn cứ Điều 189 Bộluật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:
- Đơn khởi kiện theomẫu.
- Giấy tờ của ngườikhởi kiện: Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân.
- Tài liệu, chứng cứchứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm (hợp đồngchuyển nhượng,…).
Trường hợp vì lý dokhách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theođơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền,lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặcgiao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quátrình giải quyết vụ án.
Trình tự, thủ tục khởikiện
* Nộp đơn khởi kiện(nộp hồ sơ khởi kiện)
Lưu ý: Nơi nộp đơnkhởi kiện dưới đây áp dụng cho tranh chấp hợp đồng giữa hộ gia đình, cá nhânvới nhau.
Căn cứ khoản 1 Điều35, khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người khởi kiện nộp đơn khởikiện tại Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố:
+ Nơi bị đơn cư trú,làm việc, nếu bị đơn là cá nhân.
+ Nơi cư trú, làm việccủa nguyên đơn nếu các đương sự tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản.
- Nếu không biết nơicư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn tại Tòa ánnơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sảngiải quyết (theo điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
- Hình thức nộp: Ngườikhởi kiện nộp theo 1 trong 3 hình thức sau:
+ Nộp trực tiếp tạiTòa án.
+ Gửi đến Tòa án theo đườngdịch vụ bưu chính.
+ Gửi trực tuyến bằnghình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).
* Tòa án thụ lý
Căn cứ Điều 195 Bộluật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèmtheo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phánphải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộptiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán dự tính sốtiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộptiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo củaTòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứngán phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Thẩm phán thụ lý vụán khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
- Trường hợp ngườikhởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phảithụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.
* Thủ tục chuẩn bị xétxử và xét xử sơ thẩm
- Thời hạn chuẩn bịxét xử vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 04 tháng,kể từ ngày thụ lý vụ án; đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiệnbất khả kháng, trở ngại khách quan thì có thể gia hạn nhưng không quá 02 tháng(theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
- Trong giai đoạnchuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ tổ chức hòa giải, nếu các bên hòa giải không thànhthì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đìnhchỉ hoặc đình chỉ).
- Sau khi có bản án sơthẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phảicó căn cứ.
Trên đây là hướng dẫngiải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất. Đây là quy định cơ bản về hồ sơkhởi kiện, nơi nộp đơn khởi kiện, thời gian chuẩn bị xét xử.
2. Cách thức để xác định bất động sản có tranhchấp hay không?
1. Cách thức liên hệcó quan có thẩm quyền: liên hệ với UBND phường/xã; phòng TN&MT quận/huyện,văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện…để nhờ cung cấp thông tin. Cụthể:
- Liên hệ với UBNDphường/xã nơi có nhà, đất để xem có đang bị niêm yết về việc phân chia di sảnthừa kế hay không; hoặc có bị ngăn chặn việc khai di sản thừa kế hay không.
- Gặp trực tiếp cán bộtư pháp phường/xã để tìm hiểu nhà, đất có ai đang gửi đơn giải quyết tranh chấphay không.
- Liên hệ với cơ quanthi hành án tìm hiểu xem căn nhà có bị yêu cầu thi hành án bởi một bản án cóhiệu lực pháp luật hay không.
- Có thể liên hệ phòngTN&MT quận/huyện, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện để hỏithông tin căn nhà có bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của tòa án hay cơquan thi hành án hay không.
2. Các bước kiểm trathông tin pháp lý của bất động sản:
Thứ nhất, bất động sảndự định mua phải có bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữunhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN). Không bao giờ chấp nhận đặt cọckhi chỉ nhìn thấy GCN photocopy dù có công chứng hoặc chứng thực sao y bảnchính. Lý do là nhiều khả năng bất động sản đó đang bị thế chấp ở ngân hànghoặc một nơi nào khác nên chủ nhà mới không giữ GCN bản chính.
Thứ hai, kiểm tra vềquyền sở hữu tài sản, xem người đứng tên trên GCN để xác định đây là tài sảnriêng của một người, của vợ chồng hay đồng sở hữu của nhiều người.
Nếu GCN xác định chỉcó một người đứng tên thì phải kiểm tra người ấy có vợ, chồng hay không, tìnhtrạng hôn nhân hiện tại. Nếu chủ sở hữu ly hôn phải kiểm tra bản án có phânchia tài sản chung không.
Trường hợp là đồng sởhữu, đồng thừa kế thì cần kiểm tra GCN có ghi đại diện hay không. Nếu mua nhàdự án cũng phải kiểm tra xem ai là chủ sở hữu tài sản và họ đã có quyền đứngbán tài sản hay chưa.
Chính vì vậy, việc xácđịnh pháp lý bất động sản là một trong những giai đoạn cần thiết khi quyết địnhnhận chuyển nhượng một bất động sản bất kỳ, nhằm tránh những tranh chấp phiềnhà, không đáng có.
Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...
Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiếnthức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm vàđạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội.
Luật sưTrần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sư GiaĐình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như: Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.
Trân trọngcảm ơn!.